Kupno nieruchomości to proces pełen formalności, a sytuacja staje się jeszcze bardziej złożona, gdy akt notarialny podpisują dwie osoby, lecz kredyt hipoteczny obciąża tylko jedną z nich. Taka sytuacja wcale nie jest taka rzadka – pojawia się w przypadku małżeństw, partnerów czy członków rodziny, gdy tylko jedna osoba ma zdolność kredytową. W tym artykule wyjaśniamy, jak to działa w praktyce, jakie ma konsekwencje prawne i finansowe oraz na co warto uważać przed podpisaniem umowy.
Kiedy może dojść do takiej sytuacji?
Sytuacja, w której akt notarialny jest sporządzony na dwie osoby, a kredyt hipoteczny obciąża tylko jedną z nich, zdarza się najczęściej, gdy:
▪ Jedna osoba ma zdolność kredytową – bank udziela kredytu hipotecznego wyłącznie tej osobie, ponieważ druga nie spełnia wymogów zdolności kredytowej (np. brak stałego dochodu, zła historia w BIK).
▪ Decyzja o współwłasności – mimo że kredyt spłaca jedna osoba, obie strony chcą zostać współwłaścicielami nieruchomości.
▪ Sytuacja rodzinna lub partnerska – dotyczy małżeństw, partnerów życiowych lub członków rodziny, którzy decydują się na wspólne nabycie nieruchomości.
💡 W praktyce banki nie ingerują w to, kto jest wpisany do aktu notarialnego, o ile zabezpieczenie kredytu (czyli hipoteka) zostaje ustanowione na zakupionej nieruchomości.
Jak wygląda proces kredytowy i notarialny?
Zakup nieruchomości, w której kredyt zaciąga tylko jedna osoba, a współwłaścicieli jest dwóch, wymaga precyzyjnego przygotowania dokumentów i dobrej współpracy między bankiem, notariuszem oraz stronami transakcji. Aby uniknąć nieporozumień, warto zrozumieć, jak wygląda cały proces krok po kroku.
1. Zdolność kredytowa jednej osoby
W sytuacji, gdy tylko jedna osoba stara się o kredyt hipoteczny, bank ocenia wyłącznie jej zdolność kredytową – analizuje dochody, formę zatrudnienia, historię w BIK i wysokość zobowiązań.
Drugi współwłaściciel, mimo że zostanie wpisany do aktu notarialnego, nie jest stroną umowy kredytowej, więc nie przechodzi procedury oceny zdolności kredytowej.
W praktyce oznacza to, że:
▪ Kredyt hipoteczny zawierany jest na jedną osobę – to ona odpowiada w całości za terminową spłatę zobowiązania wobec banku.
▪ Pełne ryzyko kredytowe ponosi kredytobiorca – bank nie ma podstaw, by dochodzić należności od drugiego współwłaściciela, nawet jeśli widnieje on w akcie notarialnym.
▪ Wkład własny drugiego współwłaściciela warto odnotować w akcie notarialnym – szczególnie jeśli uczestniczył finansowo w zakupie nieruchomości.
Rozwiązanie sytuacji, w której jedna osoba bierze kredyt na wspólną nieruchomość, wymaga dobrej organizacji i jasno określonych zasad finansowych, aby uniknąć konfliktów w przyszłości.
2. Podpisanie aktu notarialnego
Podczas finalizacji zakupu do aktu notarialnego mogą zostać wpisane dwie osoby, niezależnie od tego, że kredyt zaciąga tylko jedna z nich. Takie rozwiązanie jest często wybierane przez małżeństwa, partnerów lub członków rodziny, którzy chcą formalnie posiadać udziały w nieruchomości.
W akcie notarialnym notariusz dokładnie określa:
▪ Prawo własności – każda osoba wpisana do aktu nabywa prawo do części nieruchomości,
▪ Proporcje udziałów – nie muszą być równe (np. 50/50, 70/30), zależą od ustaleń stron i ich wkładu finansowego,
▪ Ochronę wkładu własnego – jeśli tylko jedna osoba spłaca kredyt, a druga wniosła część gotówki, warto to wyraźnie zapisać w akcie.
💡 Wskazówka:
Ustalając udziały, warto pomyśleć nie tylko o teraźniejszości, ale też o przyszłości – np. sprzedaży nieruchomości, dziedziczeniu czy ewentualnym podziale majątku.
3. Ustanowienie hipoteki
Kolejnym etapem jest ustanowienie hipoteki, która stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku.
Niezależnie od liczby współwłaścicieli, hipoteka obejmuje całą nieruchomość – nie tylko część należącą do kredytobiorcy.
W praktyce:
▪ Cała nieruchomość staje się obciążona hipoteką, nawet jeśli tylko jeden właściciel zaciągnął kredyt.
▪ Drugi współwłaściciel nie odpowiada za dług, ale jego udział w nieruchomości jest objęty hipoteką, co oznacza, że w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy bank może dochodzić roszczeń z całej nieruchomości.
▪ Bank zawsze wymaga zgody współwłaściciela na ustanowienie hipoteki, ponieważ jego udział również zostaje formalnie obciążony.
💡 Wskazówka:
Przed podpisaniem aktu i umowy kredytowej warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem, aby odpowiednio zabezpieczyć prawa drugiego współwłaściciela i uniknąć problemów w przyszłości.
Konsekwencje prawne i finansowe – Odpowiedzialność za spłatę kredytu
Najważniejszym aspektem w przypadku kredytu hipotecznego na jedną osobę, przy współwłasności nieruchomości, jest to, że tylko kredytobiorca ponosi pełną odpowiedzialność przed bankiem za jego spłatę. Oznacza to, że nawet jeśli druga osoba jest współwłaścicielem nieruchomości, formalnie nie jest zobowiązana do regulowania rat kredytowych, dopóki nie zostanie dopisana do umowy kredytowej jako współkredytobiorca.
Jednak ta sytuacja niesie pewne ryzyko dla współwłaściciela, który nie jest stroną umowy kredytowej. Choć formalnie nie odpowiada on za dług, jego prawo do nieruchomości może zostać ograniczone w przypadku niespłacania zobowiązania przez kredytobiorcę.
Przykład (kliknij żeby rozwinąć)
Załóżmy, że dwie osoby kupują wspólnie nieruchomość, ale kredyt hipoteczny bierze tylko jedna z nich. Druga osoba zostaje wpisana do aktu notarialnego jako współwłaściciel, lecz nie uczestniczy w umowie kredytowej.
Jeśli kredytobiorca regularnie spłaca kredyt, sytuacja pozostaje bezproblemowa – obaj współwłaściciele mogą korzystać z nieruchomości zgodnie z ustalonymi udziałami.
Jednak w przypadku problemów finansowych kredytobiorcy sytuacja się komplikuje. Jeśli przestanie on spłacać kredyt, bank może wszcząć procedurę egzekucyjną i przejąć nieruchomość w celu odzyskania należności. W takim przypadku:
▪ Bank może doprowadzić do licytacji komorniczej całej nieruchomości, mimo że tylko jeden ze współwłaścicieli odpowiada za dług.
▪ Drugi współwłaściciel, mimo że nie zaciągnął kredytu, może stracić prawo do nieruchomości, ponieważ hipoteka obciąża całą jej wartość, a nie tylko część należącą do kredytobiorcy.
▪ Ewentualne nakłady finansowe drugiego współwłaściciela (np. na remont, ulepszenia) mogą zostać utracone, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w toku egzekucji.
▪ Możliwość uchronienia się przed utratą nieruchomości istnieje tylko wtedy, gdy współwłaściciel spłaci zaległości kredytobiorcy lub wykupi jego część udziałów, co jednak wiąże się z dużym obciążeniem finansowym.
Czy trzeba być w związku lub spokrewnionym z drugą osobą?
Nie, prawo nie nakłada obowiązku bycia w związku, małżeństwie czy posiadania pokrewieństwa z drugą osobą, aby wspólnie nabyć nieruchomość lub wpisać ją do aktu notarialnego. Współwłaścicielami nieruchomości mogą zostać dowolne osoby, które wyrażą taką wolę, np. przyjaciele, partnerzy życiowi, rodzeństwo czy wspólnicy biznesowi.
Bank również nie wymaga żadnego formalnego związku między stronami, jeśli kredytobiorca posiada wystarczającą zdolność kredytową. Istotne jest jedynie, aby jedna z osób odpowiadała za kredyt hipoteczny, a w akcie notarialnym jasno określono udziały współwłaścicieli. Warto jednak pamiętać, że brak formalnych więzi może w przyszłości utrudnić rozwiązywanie ewentualnych konfliktów dotyczących spłaty kredytu czy podziału nieruchomości.
Podział nieruchomości w przyszłości
Jeśli współwłaściciele zdecydują się sprzedać nieruchomość lub podzielić ją, mogą pojawić się komplikacje:
▪ Kredytobiorca – jako osoba spłacająca kredyt – może uznać, że ma większe prawo do nieruchomości.
▪ Drugi współwłaściciel – mimo że nie spłacał kredytu, formalnie posiada udziały wpisane w akcie notarialnym.
W przypadku konfliktu między współwłaścicielami nieruchomości, kiedy jedna osoba spłaca kredyt, a druga widnieje w akcie notarialnym jako współwłaściciel, rozwiązanie sporu może wymagać interwencji sądu. Najczęściej dochodzi do sytuacji, w której jedna ze stron czuje się pokrzywdzona finansowo, np. gdy kredytobiorca ponosi pełne koszty spłaty zobowiązania, a współwłaściciel korzysta z nieruchomości bez partycypowania w wydatkach. Wówczas sąd, na wniosek jednej ze stron, decyduje o podziale majątku.
W praktyce może to oznaczać przyznanie udziałów jednej osobie w zamian za spłatę drugiej lub nakazanie sprzedaży nieruchomości i podział uzyskanych środków według ustalonych proporcji. Warto jednak pamiętać, że postępowanie sądowe jest czasochłonne, kosztowne i wymaga szczegółowej dokumentacji, m.in. dowodów na wkład finansowy, spłatę kredytu czy nakłady na nieruchomość. Dlatego warto dążyć do ugodowego rozwiązania sprawy przed skierowaniem jej na drogę sądową.
Czy bank musi wiedzieć o współwłasności?
Tak, bank będzie świadomy, że nieruchomość nabywa dwóch współwłaścicieli, ponieważ akt notarialny jest podstawą do ustanowienia hipoteki. Bank akceptuje ten stan rzeczy, o ile główny kredytobiorca posiada odpowiednią zdolność kredytową i zgadza się na warunki umowy.
Czy banki nie robią z tym problemu?
Banki zazwyczaj nie mają problemu ze współwłasnością nieruchomości, pod warunkiem że główny kredytobiorca posiada odpowiednią zdolność kredytową i spełnia wszystkie wymagania formalne. Dla banku kluczowe jest zabezpieczenie spłaty kredytu, dlatego hipoteka zostaje ustanowiona na całej nieruchomości, niezależnie od tego, ilu współwłaścicieli widnieje w akcie notarialnym.
👉 W praktyce
W praktyce jednak mogą pojawić się dodatkowe wymogi, np. konieczność złożenia oświadczenia przez drugiego współwłaściciela, że akceptuje obciążenie nieruchomości hipoteką. Jeśli współwłaściciel nie wyraża zgody, bank może odmówić udzielenia kredytu, uznając sytuację za ryzykowną. Dlatego ważne jest, aby przed podpisaniem umowy kredytowej wszystkie strony były świadome warunków i konsekwencji współwłasności w kontekście kredytu hipotecznego.
Ile powinny wynosić udziały współwłaścicieli?
Jeżeli dwie osoby kupują nieruchomość, mogą określić wielkość swoich udziałów, przykładowo:
▪ 50/50 – najczęściej stosowane rozwiązanie w przypadku par i małżeństw.
▪ 60/40, 70/30 – jeśli jedna ze stron wnosi większy wkład własny lub spłaca całość kredytu.
Takie ustalenia zgłasza się przy podpisywaniu aktu notarialnego, gdzie określane są proporcje udziałów w nieruchomości. Proporcje mogą być dowolne i zależą wyłącznie od decyzji współwłaścicieli oraz ich wkładu finansowego.
Czy możliwe jest przejęcie kredytu przez drugą osobę?
Przejęcie kredytu przez drugą osobę lub dopisanie jej jako współkredytobiorcy jest możliwe, ale wymaga spełnienia kilku warunków formalnych i uzyskania zgody banku. Proces ten zwykle rozpoczyna się od zbadania zdolności kredytowej drugiej osoby, która ma przejąć kredyt lub stać się współodpowiedzialna za jego spłatę. Bank oceni jej dochody, historię kredytową oraz stabilność finansową, aby upewnić się, że nowy kredytobiorca będzie w stanie terminowo spłacać zobowiązanie.
Po pozytywnej ocenie zdolności kredytowej konieczne jest zawarcie aneksu do umowy kredytowej, w którym zostaną określone nowe warunki współodpowiedzialności lub całkowitego przejęcia kredytu. Kluczowe jest również uzyskanie zgody banku na wprowadzenie zmian w umowie – bank musi zaakceptować nową sytuację prawną i finansową.
Warto podkreślić, że takie zmiany zwykle wiążą się z dodatkowymi kosztami, np. opłatami administracyjnymi lub prowizją za aneks. Przejęcie kredytu jest korzystnym rozwiązaniem w przypadku rozwodu, rozstania lub zmiany sytuacji finansowej jednego z właścicieli nieruchomości, jednak jest to proces formalny, który wymaga zaangażowania obu stron i akceptacji banku.
Zalety i wady takiego rozwiązania
| Zalety | Wady |
|---|---|
| Możliwość zakupu nieruchomości wspólnie | Tylko jedna osoba odpowiada za spłatę kredytu |
| Elastyczność w przypadku braku zdolności jednej osoby | Ryzyko utraty nieruchomości przy problemach ze spłatą |
| Obie osoby stają się współwłaścicielami | Potencjalne konflikty przy podziale majątku |
Wnioski i najczęściej zadawane pytania
Kredyt tylko na jedną osobę
Bank analizuje zdolność kredytową wyłącznie kredytobiorcy, niezależnie od liczby współwłaścicieli nieruchomości.
Akt notarialny na dwie osoby
Do aktu mogą być wpisane dwie osoby — niezależnie od tego, kto faktycznie spłaca kredyt hipoteczny.
Odpowiedzialność finansowa
Za spłatę kredytu odpowiada tylko kredytobiorca. Drugi współwłaściciel nie ponosi odpowiedzialności wobec banku.
Hipoteka na całej nieruchomości
Bank ustanawia hipotekę na całym domu lub mieszkaniu, nawet jeśli tylko jeden właściciel zaciąga kredyt.
Udziały i wkład własny
Warto precyzyjnie określić udziały w akcie notarialnym, zwłaszcza gdy jedna osoba wnosi większy wkład finansowy.
Bezpieczne zapisy w umowie
Dobrze sporządzony akt i konsultacja z prawnikiem chronią interesy obu stron w razie konfliktu lub sprzedaży nieruchomości.
Czy bank musi wiedzieć, że nieruchomość ma dwóch właścicieli?
Tak, ponieważ akt notarialny jest podstawą do ustanowienia hipoteki, a bank musi wiedzieć, na jakiej nieruchomości zabezpiecza kredyt.
Czy współwłaściciel, który nie spłaca kredytu, może stracić nieruchomość?
Tak, ponieważ hipoteka obciąża całą nieruchomość. Jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał zobowiązania, bank może dochodzić roszczeń poprzez sprzedaż nieruchomości.
Czy możliwe jest dopisanie drugiej osoby do kredytu po jego zaciągnięciu?
Tak, ale wymaga to zgody banku oraz ponownej oceny zdolności kredytowej drugiej osoby. Może to wiązać się z dodatkowymi kosztami, np. opłatą za aneks do umowy kredytowej.
Jak ustalić udziały we współwłasności, jeśli tylko jedna osoba spłaca kredyt?
Udziały można określić dowolnie w akcie notarialnym, np. 50/50, 70/30. Jeśli jedna osoba wnosi większy wkład własny lub spłaca kredyt, można to uwzględnić w dokumentach.
Czy można sprzedać swoją część nieruchomości bez zgody drugiego współwłaściciela?
Tak, ale w praktyce sprzedaż udziałów może być trudna, jeśli druga osoba nie chce ich odkupić. Alternatywnie można próbować podziału nieruchomości lub sprzedaży całości za zgodą obu stron.
Co się stanie w przypadku rozwodu lub rozstania współwłaścicieli?
Jeśli nie było wcześniejszych ustaleń, konieczne będzie uregulowanie własności poprzez podział majątku. Może to oznaczać konieczność spłaty jednego ze współwłaścicieli lub sprzedaży nieruchomości i podziału środków.
Dodaj komentarz