Zakup nieruchomości to proces, który często łączy kilka kwestii prawnych i finansowych. Zdarza się, że akt notarialny jest sporządzony na dwie osoby, ale kredyt hipoteczny obciąża tylko jedną z nich. W praktyce taka sytuacja jest całkowicie możliwa, choć budzi pewne wątpliwości i wymaga odpowiedniego podejścia. W tym artykule wyjaśnimy, jak to działa, jakie są konsekwencje takiego rozwiązania i na co zwrócić szczególną uwagę.
Kiedy może dojść do takiej sytuacji? 🤝
Akt notarialny na dwie osoby, a kredyt tylko na jedną osobę zdarza się najczęściej, gdy:
🔹Jedna osoba ma zdolność kredytową – bank udziela kredytu hipotecznego wyłącznie tej osobie, ponieważ druga nie spełnia wymogów zdolności kredytowej (np. brak stałego dochodu, zła historia w BIK).
🔹Decyzja o współwłasności – mimo że kredyt spłaca jedna osoba, obie strony chcą zostać współwłaścicielami nieruchomości.
🔹Sytuacja rodzinna lub partnerska – dotyczy małżeństw, partnerów życiowych lub członków rodziny, którzy decydują się na wspólne nabycie nieruchomości.
💡 W praktyce banki nie ingerują w to, kto jest wpisany do aktu notarialnego, o ile zabezpieczenie kredytu (czyli hipoteka) zostaje ustanowione na zakupionej nieruchomości.
Jak wygląda proces kredytowy i notarialny?
Proces kredytowy i notarialny przy zakupie nieruchomości, gdy kredyt bierze jedna osoba, a współwłaścicieli jest dwóch, wymaga precyzyjnych działań i dokumentacji. Poniżej krok po kroku wyjaśniamy, jak przebiegają oba etapy, aby wszystko zostało wykonane zgodnie z prawem i oczekiwaniami stron.
1. Zdolność kredytowa jednej osoby
Przed udzieleniem kredytu hipotecznego bank dokładnie bada zdolność kredytową każdego z wnioskodawców. Jeśli tylko jedna osoba ma odpowiednie dochody, stabilne zatrudnienie i spełnia wymagania banku, kredyt może zostać przyznany wyłącznie jej. W praktyce oznacza to, że:
🔹Kredyt hipoteczny zostaje zawarty na jedną osobę – to właśnie ta osoba jest głównym kredytobiorcą i ponosi pełną odpowiedzialność za terminową spłatę rat. Drugi współwłaściciel nieruchomości, choć widnieje w akcie notarialnym, nie jest stroną umowy kredytowej.
🔹Pełne ryzyko kredytowe spoczywa na jednej osobie – bank uznaje tylko kredytobiorcę za osobę zobowiązaną do spłaty długu. W przypadku problemów finansowych, bank będzie dochodził spłaty wyłącznie od kredytobiorcy, niezależnie od tego, że nieruchomość ma dwóch właścicieli.
🔹Wkład własny – jeśli druga osoba uczestniczyła finansowo w zakupie nieruchomości, ale nie figuruje w umowie kredytowej, warto już na etapie zakupu uregulować to w akcie notarialnym. Dzięki temu wkład własny drugiej osoby zostanie odpowiednio odnotowany.
💡 Wskazówka
Jeśli kredytobiorca nie jest pewny, czy samodzielnie udźwignie zobowiązanie, warto w porę skonsultować się z doradcą kredytowym. Dzięki temu można wybrać najkorzystniejsze warunki kredytowe, które uwzględnią możliwości finansowe jednej osoby.
Rozwiązanie sytuacji, w której jedna osoba bierze kredyt na wspólną nieruchomość, wymaga dobrej organizacji i jasno określonych zasad finansowych, aby uniknąć konfliktów w przyszłości.
2. Podpisanie aktu notarialnego
Podczas zakupu nieruchomości, niezależnie od tego, kto bierze kredyt hipoteczny, w akcie notarialnym może zostać wpisanych dwóch współwłaścicieli. Dzieje się tak zazwyczaj, gdy obie osoby uczestniczą w zakupie i chcą formalnie posiadać udziały w nieruchomości. Akt notarialny precyzyjnie określa, w jakim stopniu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z nieruchomości.
🔹Prawo do części nieruchomości – Każda osoba wpisana do aktu notarialnego automatycznie nabywa prawo własności do określonej części nieruchomości. Posiadanie udziałów formalnie zabezpiecza ich interesy prawne i ekonomiczne.
🔹Udziały mogą być nierówne – W praktyce udziały w nieruchomości nie muszą być równe (50/50). Mogą one zostać ustalone indywidualnie, np. 70/30, jeśli jedna osoba pokryła większą część wkładu własnego. To istotne w sytuacji, gdy jedna osoba wnosi więcej środków finansowych niż druga.
🔹Ochrona wkładu własnego – Jeśli tylko jedna osoba figuruje jako kredytobiorca, a druga chce formalnie zabezpieczyć swój wkład w zakup nieruchomości, konieczne jest odpowiednie uregulowanie tego w akcie notarialnym. Warto wówczas jasno określić wielkość udziałów każdej ze stron.
💡 Wskazówka
Ustalanie udziałów ma znaczenie nie tylko dla współwłasności, ale także w przypadku ewentualnej sprzedaży nieruchomości lub podziału majątku. Dobrze jest omówić te kwestie z notariuszem przed podpisaniem aktu.
3. Ustanowienie hipoteki
Ustanowienie hipoteki jest kluczowym elementem procesu udzielania kredytu hipotecznego. Bank, niezależnie od tego, kto widnieje w akcie notarialnym jako współwłaściciel, ustanawia hipotekę na całej nieruchomości. Jest to forma zabezpieczenia kredytu, która chroni interesy banku w sytuacji, gdy kredytobiorca przestanie spłacać swoje zobowiązania.
🔹Cała nieruchomość jest obciążona długiem – Jeśli kredytobiorcą jest tylko jedna osoba, a nieruchomość ma dwóch współwłaścicieli, hipoteka obejmuje całość nieruchomości, a nie tylko jej część należącą do osoby biorącej kredyt. W praktyce oznacza to, że w razie niespłacenia kredytu bank może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia, sprzedając całą nieruchomość.
🔹Brak odpowiedzialności współwłaściciela za dług – Współwłaściciel, który nie figuruje jako kredytobiorca, formalnie nie jest odpowiedzialny za spłatę kredytu. Jednak jego prawa do nieruchomości mogą zostać ograniczone, ponieważ hipoteka obciąża cały dom lub mieszkanie.
🔹Ochrona interesów banku – Bank traktuje nieruchomość jako jednolitą całość, bez względu na liczbę współwłaścicieli. Dlatego hipoteka jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości, co formalnie potwierdza prawo banku do egzekucji długu.
💡 Wskazówka
Jeśli nieruchomość ma zostać kupiona na kredyt przez jedną osobę, ale z zamiarem współwłasności, warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem. Mogą oni pomóc w ustaleniu sposobu ochrony praw drugiego współwłaściciela i rozważyć wpisanie odpowiednich klauzul do umowy.
Konsekwencje prawne i finansowe 💼
Odpowiedzialność za spłatę kredytu
Najważniejszym aspektem jest to, że tylko kredytobiorca odpowiada przed bankiem za spłatę zobowiązania. Druga osoba, mimo że jest współwłaścicielem, nie jest zobowiązana do spłaty kredytu, dopóki nie podpisze umowy kredytowej.
👉 Przykład
Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, bank ma prawo przejąć nieruchomość w celu odzyskania należności. Obaj współwłaściciele stracą prawo do nieruchomości, nawet jeśli tylko jedna osoba miała kredyt.Czy trzeba być w związku lub spokrewnionym z drugą osobą? 🤝
Nie, prawo nie nakłada obowiązku bycia w związku, małżeństwie czy posiadania pokrewieństwa z drugą osobą, aby wspólnie nabyć nieruchomość lub wpisać ją do aktu notarialnego. Współwłaścicielami nieruchomości mogą zostać dowolne osoby, które wyrażą taką wolę, np. przyjaciele, partnerzy życiowi, rodzeństwo czy wspólnicy biznesowi.
Bank również nie wymaga żadnego formalnego związku między stronami, jeśli kredytobiorca posiada wystarczającą zdolność kredytową. Istotne jest jedynie, aby jedna z osób odpowiadała za kredyt hipoteczny, a w akcie notarialnym jasno określono udziały współwłaścicieli. Warto jednak pamiętać, że brak formalnych więzi może w przyszłości utrudnić rozwiązywanie ewentualnych konfliktów dotyczących spłaty kredytu czy podziału nieruchomości.
Podział nieruchomości w przyszłości
Jeśli współwłaściciele zdecydują się sprzedać nieruchomość lub podzielić ją, mogą pojawić się komplikacje:
🔹Kredytobiorca – jako osoba spłacająca kredyt – może uznać, że ma większe prawo do nieruchomości.
🔹Drugi współwłaściciel – mimo że nie spłacał kredytu, formalnie posiada udziały wpisane w akcie notarialnym.
W przypadku konfliktu między współwłaścicielami nieruchomości, kiedy jedna osoba spłaca kredyt, a druga widnieje w akcie notarialnym jako współwłaściciel, rozwiązanie sporu może wymagać interwencji sądu. Najczęściej dochodzi do sytuacji, w której jedna ze stron czuje się pokrzywdzona finansowo, np. gdy kredytobiorca ponosi pełne koszty spłaty zobowiązania, a współwłaściciel korzysta z nieruchomości bez partycypowania w wydatkach. Wówczas sąd, na wniosek jednej ze stron, decyduje o podziale majątku.
Może to oznaczać przyznanie udziałów jednej osobie w zamian za spłatę drugiej lub nakazanie sprzedaży nieruchomości i podział uzyskanych środków według ustalonych proporcji. Warto jednak pamiętać, że postępowanie sądowe jest czasochłonne, kosztowne i wymaga szczegółowej dokumentacji, m.in. dowodów na wkład finansowy, spłatę kredytu czy nakłady na nieruchomość. Dlatego warto dążyć do ugodowego rozwiązania sprawy przed skierowaniem jej na drogę sądową.
Czy bank musi wiedzieć o współwłasności? 🏦
Tak, bank będzie świadomy, że nieruchomość nabywa dwóch współwłaścicieli, ponieważ akt notarialny jest podstawą do ustanowienia hipoteki. Bank akceptuje ten stan rzeczy, o ile główny kredytobiorca posiada odpowiednią zdolność kredytową i zgadza się na warunki umowy.
Czy banki nie robią z tym problemu?
Banki zazwyczaj nie mają problemu ze współwłasnością nieruchomości, pod warunkiem że główny kredytobiorca posiada odpowiednią zdolność kredytową i spełnia wszystkie wymagania formalne. Dla banku kluczowe jest zabezpieczenie spłaty kredytu, dlatego hipoteka zostaje ustanowiona na całej nieruchomości, niezależnie od tego, ilu współwłaścicieli widnieje w akcie notarialnym.
👉 W praktyce...
W praktyce jednak mogą pojawić się dodatkowe wymogi, np. konieczność złożenia oświadczenia przez drugiego współwłaściciela, że akceptuje obciążenie nieruchomości hipoteką. Jeśli współwłaściciel nie wyraża zgody, bank może odmówić udzielenia kredytu, uznając sytuację za ryzykowną. Dlatego ważne jest, aby przed podpisaniem umowy kredytowej wszystkie strony były świadome warunków i konsekwencji współwłasności w kontekście kredytu hipotecznego.Ile powinny wynosić udziały współwłaścicieli? 📑
Jeżeli dwie osoby kupują nieruchomość, mogą określić wielkość swoich udziałów, przykładowo:
🔹50/50 – najczęściej stosowane rozwiązanie w przypadku par i małżeństw.
🔹60/40, 70/30 – jeśli jedna ze stron wnosi większy wkład własny lub spłaca całość kredytu.
Takie ustalenia zgłasza się przy podpisywaniu aktu notarialnego, gdzie określane są proporcje udziałów w nieruchomości. Proporcje mogą być dowolne i zależą wyłącznie od decyzji współwłaścicieli oraz ich wkładu finansowego.
Czy możliwe jest przejęcie kredytu przez drugą osobę? 🔄
Przejęcie kredytu przez drugą osobę lub dopisanie jej jako współkredytobiorcy jest możliwe, ale wymaga spełnienia kilku warunków formalnych i uzyskania zgody banku. Proces ten zwykle rozpoczyna się od zbadania zdolności kredytowej drugiej osoby, która ma przejąć kredyt lub stać się współodpowiedzialna za jego spłatę. Bank oceni jej dochody, historię kredytową oraz stabilność finansową, aby upewnić się, że nowy kredytobiorca będzie w stanie terminowo spłacać zobowiązanie.
Po pozytywnej ocenie zdolności kredytowej konieczne jest zawarcie aneksu do umowy kredytowej, w którym zostaną określone nowe warunki współodpowiedzialności lub całkowitego przejęcia kredytu. Kluczowe jest również uzyskanie zgody banku na wprowadzenie zmian w umowie – bank musi zaakceptować nową sytuację prawną i finansową.
Warto podkreślić, że takie zmiany mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami, np. opłatami administracyjnymi lub prowizją za aneks. Przejęcie kredytu może być korzystnym rozwiązaniem w przypadku rozwodu, rozstania lub zmiany sytuacji finansowej jednego z właścicieli nieruchomości, jednak jest to proces formalny, który wymaga zaangażowania obu stron i akceptacji banku.
💡 Podsumowanie warunków formalnych:
🔹Zbadania zdolności kredytowej drugiej osoby przez bank.
🔹Zawarcia aneksu do umowy kredytowej.
🔹Zgody banku na zmiany w umowie.Zalety i wady takiego rozwiązania 📊
| Zalety | Wady |
|---|---|
| Możliwość zakupu nieruchomości wspólnie | Tylko jedna osoba odpowiada za spłatę kredytu |
| Elastyczność w przypadku braku zdolności jednej osoby | Ryzyko utraty nieruchomości przy problemach ze spłatą |
| Obie osoby stają się współwłaścicielami | Potencjalne konflikty przy podziale majątku |
Kilka wniosków…📝
Akt notarialny na dwie osoby przy kredycie hipotecznym na jedną jest całkowicie możliwy i stosowany w praktyce. Najważniejsze jest jednak, by obie strony zdawały sobie sprawę z konsekwencji takiego rozwiązania – szczególnie w zakresie odpowiedzialności za kredyt oraz przyszłego podziału nieruchomości.
Dodaj komentarz