Układ sił w polskim handlu przestaje być wyznaczany wyłącznie przez największe aglomeracje. Dla sieci detalicznych, właścicieli nieruchomości handlowych i inwestorów coraz większe znaczenie mają miasta, które łączą stabilny popyt, poprawę infrastruktury i relatywnie niższy poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową. Z perspektywy decydenta biznesowego kluczowe staje się nie tylko pytanie, gdzie rynek jest duży, ale gdzie tempo wzrostu może być najwyższe w kolejnych latach.

Potencjał wzrostu handlu nie wynika już tylko z wielkości miasta

Przez lata ekspansja handlu koncentrowała się przede wszystkim w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. Dziś jednak przewaga największych ośrodków jest równoważona przez wysokie koszty najmu, silną konkurencję oraz duże nasycenie formatami handlowymi. W efekcie rośnie znaczenie miast średnich i wybranych ośrodków regionalnych, które oferują lepszy bilans między siłą nabywczą a barierami wejścia.

Według danych GUS na koniec 2023 r. w Polsce mieszkało około 37,6 mln osób. Proces suburbanizacji i przesunięć demograficznych wpływa przy tym na realny zasięg oddziaływania poszczególnych miast. Dla handlu oznacza to konieczność analizowania nie tylko granic administracyjnych, lecz także obszarów funkcjonalnych, codziennych przepływów ludności i lokalnych centrów wzrostu. W praktyce większy potencjał mogą mieć miasta otoczone dynamicznie rozwijającym się zapleczem mieszkaniowym niż ośrodki formalnie większe, ale demograficznie stagnacyjne.

W ocenie PMR Market Experts nowa mapa handlu w Polsce buduje się wokół kilku nakładających się czynników. Najważniejsze z nich to:

• dynamika demograficzna w mieście i strefie podmiejskiej,
• poziom wynagrodzeń i struktura zatrudnienia,
• poziom nasycenia nowoczesnymi formatami handlowymi,
• rozwój infrastruktury drogowej i logistycznej,
• siła lokalnego rynku pracy oraz napływ nowych inwestycji,
• zmiana zachowań zakupowych i udział kanałów convenience oraz value for money.

Z punktu widzenia strategii ekspansji oznacza to odejście od prostego modelu „im większe miasto, tym lepsza lokalizacja”. Coraz częściej przewagę zyskują lokalizacje, w których można zbudować pozycję wcześniej niż konkurencja i lepiej dopasować format do lokalnej struktury popytu. W takich analizach pomocne są analizy rynku PMR Market Experts, które pozwalają łączyć dane sektorowe z oceną realnych szans wejścia lub rozwoju działalności.

Które miasta w Polsce przyciągają dziś uwagę inwestorów i sieci handlowych?

Największy potencjał wzrostu nie musi oznaczać tych samych perspektyw dla wszystkich segmentów handlu. Inaczej oceniane są lokalizacje dla parków handlowych, inaczej dla obiektów typu convenience, a jeszcze inaczej dla marek premium czy operatorów DIY. Mimo to można wskazać grupę miast, które relatywnie często pojawiają się na radarze inwestorów.

Na znaczeniu zyskują przede wszystkim duże miasta regionalne drugiego szeregu oraz silne ośrodki subregionalne. Do tej grupy należą m.in. Rzeszów, Lublin, Białystok, Kielce, Olsztyn, Zielona Góra czy Opole, ale także miasta takie jak Radom, Częstochowa, Płock, Kalisz czy Koszalin. Ich atrakcyjność wynika z kilku cech wspólnych: pełnią funkcje administracyjne i usługowe dla szerokiego zaplecza, wzmacniają ofertę mieszkaniową, poprawiają dostępność transportową i często nadal pozostają mniej nasycone nowoczesną powierzchnią handlową niż największe metropolie.

Nie oznacza to, że każde z tych miast będzie równie atrakcyjne dla każdego inwestora. Kluczowa jest selekcja. Przykładowo miasta o silnej pozycji akademickiej i rozwijającym się sektorze usług dla biznesu mogą tworzyć dobre warunki dla oferty gastronomicznej, zdrowotnej i lifestylowej. Z kolei ośrodki, które korzystają z rozwoju przemysłu, centrów logistycznych lub inwestycji infrastrukturalnych, często generują stabilny popyt dla formatów codziennych i value.

W praktyce decyzję inwestycyjną warto opierać na kilku pytaniach diagnostycznych:

• czy miasto pełni funkcję zakupowego centrum dla regionu,
• czy dochody mieszkańców rosną szybciej niż średnio w porównywalnych ośrodkach,
• czy rynek jest już nasycony dominującym formatem handlowym,
• czy planowane inwestycje mieszkaniowe i drogowe zwiększą ruch konsumencki,
• czy lokalna konkurencja jest rozdrobniona, czy zdominowana przez kilku silnych graczy.

To właśnie na styku tych czynników pojawiają się miasta o najwyższym potencjale wzrostu. W wielu przypadkach nie chodzi o spektakularny skok wielkości rynku, lecz o możliwość osiągnięcia ponadprzeciętnej efektywności operacyjnej i wyższej odporności na presję kosztową niż w największych aglomeracjach.

Jak zmienia się układ formatów handlowych w polskich miastach?

Nowa mapa handlu w Polsce to nie tylko kwestia geografii, ale także formatu. W ostatnich latach silnie rośnie znaczenie parków handlowych, obiektów typu convenience oraz lokalizacji umożliwiających szybkie zakupy codzienne. To odpowiedź na zachowania konsumentów, którzy częściej łączą zakupy offline z online, skracają czas wizyty i oczekują wygodnego dojazdu.

W tym kontekście miasta średnie i mniejsze oferują przewagę, ponieważ pozwalają rozwijać obiekty handlowe o bardziej elastycznej strukturze najemców i niższych kosztach realizacji. Dla operatorów i sieci detalicznych oznacza to możliwość testowania nowych konceptów, skalowania sieci etapami i precyzyjniejszego dopasowania oferty do lokalnego popytu.

Z perspektywy strategicznej szczególnie istotne są dziś następujące kierunki:

• rozwój formatów opartych na codziennych potrzebach i wysokiej częstotliwości wizyt,
• wzmacnianie najemców usługowych, medycznych i gastronomicznych jako generatorów ruchu,
• łączenie kanałów sprzedaży z funkcjami click and collect oraz logistyką ostatniej mili,
• większa selektywność lokalizacji pod duże centra handlowe,
• rosnące znaczenie analizy catchment area zamiast samej liczby mieszkańców miasta.

To przesunięcie ma bezpośrednie konsekwencje dla deweloperów, funduszy i sieci detalicznych. W wielu lokalizacjach większy potencjał może mieć dobrze pozycjonowany park handlowy niż klasyczne centrum o szerokim profilu. Podobnie marki z segmentu value mogą uzyskiwać lepsze wyniki w miastach o stabilnym rynku pracy niż w drogich metropoliach, gdzie koszt wejścia obniża rentowność.

Jak przekładać analizę miast na decyzje strategiczne?

Najczęstszym błędem w planowaniu ekspansji jest ocenianie miast wyłącznie przez pryzmat bieżącej skali sprzedaży lub intuicyjnej rozpoznawalności lokalizacji. Tymczasem rynek handlowy w Polsce coraz silniej premiuje tych graczy, którzy potrafią wcześniej zidentyfikować przyszłe bieguny wzrostu. Dotyczy to zarówno sieci detalicznych, jak i inwestorów analizujących atrakcyjność aktywów handlowych.

W praktyce warto budować mapę priorytetów inwestycyjnych w oparciu o scenariusze. Obejmuje to ocenę ryzyka konkurencyjnego, potencjału popytu, zmian infrastrukturalnych i możliwych przesunięć demograficznych – szczegółowe dane i prognozy dla rynku handlu w Polsce oferują raporty PMR Market Experts. Dopiero takie podejście pozwala oddzielić miasta chwilowo atrakcyjne od tych, które mają trwałe podstawy wzrostu. Dla podmiotów planujących ekspansję, repozycjonowanie portfela lub wejście na nowe rynki lokalne szczególne znaczenie mają usługi doradcze PMR Market Experts, łączące dane rynkowe z rekomendacjami strategicznymi.

Wnioski dla rynku są czytelne. Polska mapa handlu staje się bardziej policentryczna, a potencjał wzrostu przesuwa się w stronę miast, które dotąd nie były pierwszym wyborem największych graczy. To właśnie tam można dziś znaleźć przestrzeń do wzrostu przy relatywnie korzystnym profilu ryzyka. Warunkiem pozostaje jednak rzetelna analiza lokalna, ponieważ przewaga nie wynika z samej kategorii miasta, lecz z jego rzeczywistych fundamentów popytowych i konkurencyjnych. Aby omówić potrzeby swojej organizacji, skontaktuj się z zespołem PMR Market Experts.